Der studierte Wirtschaftswissenschafter und Ökonom Mag. Peter Brezinschek, war seit Mitte der 1980er-Jahre bei der Raiffeisen Bank International AG tätig und gilt als einer der profiliertesten Börsen- und Finanzexperten Österreichs. Obgleich im Ruhestand, kann sein Zustand eher mit dem Terminus Unruhestand beschrieben werden. Er arbeitet nach wie vor unermüdlich für zahlreiche Medien, nimmt an Fachveranstaltungen teil und publiziert in regelmäßigen Abständen.

Genauso unermüdlich betritt er unsere Agentur. Sofort werden dutzende Zettel mit handschriftlichen Notizen quer über den Sitzungstisch verteilt. Seine Antworten kommen blitzschnell, sind exakt, extrem differenziert und kennen weder Punkt noch Beistrich.
Zahlen lügen nicht und wenn man diesen glaubt, ist die Situation bei weitem nicht so schlimm wie häufig dargestellt. In Zeiten des Populismus ist das eine willkommene wie notwendige Abwechslung.

Schön: Ab 2026 erwartet das WIFO eine Wohnbaulücke. Uns interessiert, ob Sie dem zustimmen und ob Sie strukturelle Gründe dafür sehen, warum die Bautätigkeit nicht anspringen wird.
Wir haben extreme Lücken in Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz, jedoch Überschüsse in Graz, Eisenstadt oder Wiener Neustadt. Aufgrund der unterschiedlichen Bevölkerungsentwicklungen kann man die Situation aber nicht über einen Kamm scheren. Klar ist, dass wir von zirka 70.000 fertiggestellten Einheiten im Jahr 2019 auf etwa die Hälfte im Jahr 2025 heruntergerasselt sind.
Andererseits gibt es Gegenden in Tirol, in denen es ein völliges Überangebot an Eigentumswohnungen gibt, sodass Projektentwickler eine Wohnung nach der anderen zum Selbstkostenpreis versteigern um ihre Liquidität zu erhöhen.  

Pfeiffer: Nach mehreren Zinssenkungen der EZB erwarten viele eine Stabilisierung, wie viel Entlastung ist durch niedrige Zinsen möglich, ohne dass die Inflation wieder anzieht.
Ich glaube wir haben Mitte 2025 das Zinstief gesehen und es auch ins Jahr 2026 mitgenommen. Damit zu rechnen, dass ein oder mehrere Zinsschritte nach unten kommen werden, kann ich nicht nachvollziehen. Ich denke, dass der nächste Schritt der EZB eher nach oben als nach unten gehen wird. 

Schön: Wie wir wissen, wächst die Wiener Bevölkerung stark. Was bedeutet das, wenn wir es auf Wiener Eigentumsmarkt umlegen?
Wien wächst, ja, aber nicht durch Geburten, sondern durch Zuwanderung und hier wiederum hauptsächlich durch Menschen unter 19 Jahren. Das ist nicht die Zielgruppe die für den Markt der Eigentumswohnungen interessant ist.
Was wichtig ist, ist dass die Wohnbauförderung der Länder wieder zweckgebunden ist. Wir reden hier von 2,5 Milliarden Euro. Das heißt hier wird sozialer Wohnbau vermutlich wieder in Kombination mit frei erwerbbarem Eigentum gebaut.

Pfeiffer: Dass die Länder die Wohnbauförderung nicht für den Wohnungsbau verwendet haben, hat Herr Dr. Kluge in unserem letzten Interview als pure Komik bezeichnet.
Ja, diese Problematik haben wir. Fair ist es nur, wenn es dem Namen gerecht wird. Da gebe ich Ihnen vollkommen recht. 

Pfeiffer: Ich habe es nicht gesagt. Das war Herr Dr. Kluge.
(lacht) Stimmt…er hat völlig recht. Schicken sie ihm das Interview und einen schönen Gruß von mir. 

Schön: Viele Bauträger haben sich aufgrund hoher Kosten und Unsicherheiten aus dem Markt zurückgezogen, erkennen Sie seitens der Politik eine klare Strategie, um dem kommenden Angebotsmangel entgegenzuwirken?
Nein. Ich sehe Maßnahmen, aber keine Strategie. Die Wiener Bauordnung hat 1300 Seiten und wir haben neun Bundesländer. Ein oberösterreichischer Bauentwickler hat mir erzählt, dass er seine Häuserteile nicht nach Salzburg liefern kann, weil dort eine andere Bauordnung gilt.
Was wir brauchen ist ein großer Liberalisierungsschritt, der die nötige Entlastung bringt, was Projektentwicklung, Einreichungen und Genehmigungsverfahren betrifft. Dann wären die Bauzeiten kürzer, was sich positiv auf die Kaufpreise auswirkt. 

Pfeiffer: Das wollten wir ohnehin von Ihnen wissen. Inwiefern kann die Kapitalmarktentwicklung helfen private Bauträger wieder stärker zu aktivieren?
Die KIM-Verordnung war völliger Blödsinn. Wäre sie zwischen 2015 und 2021 gekommen, hätte ich es verstanden. Aber ausgerechnet dann Regularien setzen, wenn es bergab geht, ist kontraproduktiv. Also bleiben wir cool, seien wir nicht so nervös.
Es geht darum Regelungen zu entrümpeln und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen. Dann gehen die Kosten runter und die Zielgruppe für Kredite wird wieder größer. 

Schön: Was definitiv zutrifft und das sagen uns all unsere Kunden ist, dass der Mittelstand, weggebrochen ist.
Jein. Eines ist auch stark gestiegen. Der Anspruch. Wenn drei Leute auf 60 Quadratmetern keinen Platz haben, dann darf ich nicht jammern, dass es sich vom Geld her nicht ausgeht. Seit den Zinsanstiegen im Jahr 2022, ist was die Kreditkriterien betrifft ein deutlich restriktiverer Kurs festzustellen. Generell hat man nur auf die Einkommenssituation Wert gelegt und zu wenig auf das sonstige Vermögen, was ja auch falsch ist.

Schön: Bei dieser Frage muss ich beharrlich bleiben, weil es die Kernfrage unserer Branche ist. Die Kunden, die wir größtenteils betreuen, sind was Eigentumswohnungen angeht im mittleren bis oberen Segment und sagen uns geschlossen, die Leute, die vor fünf Jahren kaufen konnten, können es heute nicht mehr.
Anhand der Zahlen, kann ich das nicht nachvollziehen. Seit 2022 sind die Einkommen in Österreich stärker gestiegen als die Inflation. Die Tariflöhne haben seitdem um rund 22% zugelegt, während die Inflation bei etwa 18% lag. Das bedeutet einen realen Einkommenszuwachs. Gleichzeitig sind die Immobilienpreise seit 2022 rückläufig. Die Leistbarkeit hat sich daher wieder verbessert. Natürlich kann die individuelle Situation stark variieren.

Pfeiffer: Die Kernfrage die sich allen stellt ist, wie kann eine junge Ärztin mit einem jungen Lehrer, eine Wohnung mit 100m² im 14. Bezirk aus eigener Kraft erwirtschaften? Für diese Zielgruppe ist es heute, so scheint es, nahezu unmöglich.
Für junge Menschen wie Sie…

Pfeiffer: Ich bin nicht jung…ich bin gerade 40 geworden.
Jeder unter 45, ist extrem jung, denn Sie haben mehr als die Hälfte des Lebens vor sich. Da gibt es auf jeden Fall die Möglichkeit, dass man sich etwas anspart. Man kann zehn Jahre, vielleicht etwas bescheidener in einer Mietwohnung leben und nebenbei mit Aktien, einem Indexzertifikat oder einem ETF etwas dazuverdienen.
Ende der 80er Jahre hatten wir 12,5% Zinsen für Immobilienkredite und es hat trotzdem funktioniert. Sie brauchen Geduld und müssen sparen. Punkt.
Also nicht am Arlberg Skifahren und auf die Malediven fliegen. Meine erste Flugreise habe ich mit 24 gemacht. Das soll kein Vorwurf sein, aber man muss eben eine richtige Haushaltsplanung machen, dann kann man das bewerkstelligen.

Schön: Sind Immobilien aus heutiger Sicht noch eine Veranlagung, die sich langfristig rentiert?
Als Inflationsschutz, ja.  Aber so wie wir es in den letzten 15 Jahren gehabt haben, dass man mehr daraus machen kann, glaube ich nicht. Die einzige Ausnahme ist, wenn eine Immobilie für jemanden über 65 interessant ist. Das ist die einzige kaufkräftige Bevölkerungsgruppe, die stark wächst. 

Pfeiffer: Und wie sieht Ihr Ausblick für 2026 aus?
Heuer halte ich es für möglich, dass sich die Schere was Leistbarkeit angeht, wieder etwas schließt und die Immobilienpreise quer über Österreich im Schnitt zwischen zwei und vier Prozent steigen. Diese Entwicklung geht in die Richtung der Einkommensentwicklung und ist etwas niedriger als die Inflation, die für Österreich mit einem Wert zwischen 2,5% und 2,75% taxiert wurde. Dann ist man mit Immobilien auf der sicheren Seite. 

Pfeiffer: Das ist ganz wichtig zu hören. Früher hat man gesagt, „bei Immobilien kann man nichts falsch machen“. Nach unserem Gespräch würde ich sagen, wenn man eine fundierte soziodemografische Analyse macht und auf die richtige Immobilie setzt, kann man nichts falsch machen.
Das teile ich zu 100%.

Fazit: Obwohl sich die Anzahl der Akteure am Österreichischen Immobilienmarkt verringert hat und es für den Mittelstand heute schwerer ist Eigentum zu erwerben als das 2019 der Fall war, ist die Realität nicht so negativ wie häufig dargestellt. Herr Brezinschek erklärt anhand von Daten warum sich die Leistbarkeit kaum verändert hat. Dank seiner Lebenserfahrung kann er auch erklären, dass abseits der Zinsen auch noch etwas anderes gestiegen ist, nämlich unsere Ansprüche.