Herr Dr. Klien, vielen Dank, dass Sie sich die Zeit nehmen.
Pfeiffer: Wann wird die Wohnungsknappheit ihren Höhepunkt erreichen, und welche Konsequenzen kann das für den Markt haben?
Wenn wir im Moment warnen, dass dies zu befürchten ist, reden wir von den Jahren 2026 bis 2028, da die Baubeginne und -bewilligungen in den letzten Jahren stark zurückgegangen sind. Es ist unausweichlich, dass ab 2025 oder 2026 deutlich weniger Wohnungen auf den Markt kommen. Das wird dazu führen, dass die Mietpreise deutlich stärker steigen. Gleichzeitig sinken die Zinsen, was Käufer ermutigt und Stabilisierung bringt.
Pfeiffer: Dass es eine Wohnungsknappheit geben wird, wird schon länger proklamiert. Die Politik hätte also bereits ausreichend Zeit gehabt, darauf zu reagieren?
Ja, aber die Reaktion ist häufig zu langsam. Erst wenn die Mieten drastisch steigen oder die Arbeitslosigkeit in der Baubranche spürbar wird, setzt ein Umdenken ein. Dabei bräuchte es vorausschauende Maßnahmen, um Engpässe zu vermeiden.
Schön: Die EZB hat gerade zum fünften Mal in Folge die Zinsen gesenkt. Welche Auswirkungen erwarten Sie für den Markt?
Die schnelle Entspannung bei den Zinsen ist positiv für den Immobilienmarkt. Wir erwarten, dass EZB-Leitzinsen bis 2026 auf etwa 2% sinken. Dies schafft günstigere Finanzierungsbedingungen und kann dazu führen, dass wieder mehr Projekte realisiert werden.
Pfeiffer: Der Raiffeisen-Research-Chefanalyst Gunter Deuber wurde am 30. Jänner im Standard zitiert und meinte, dass die EZB den Einlagenzinssatz aufgrund der schwachen Wirtschaftstätigkeit weiter reduzieren wird, bis dieser bei 1,5% liegt. Für wie realistisch halten Sie dieses Szenario?
Leitzins und Einlagenzins sind zwei unterschiedliche Dinge, allerdings liegen sie vom Wert her sehr nahe beisammen. Es scheint, dass Raiffeisen ist optimistischer ist als das WIFO. Wir haben zuletzt bis 2026 Senkungen bis in Richtung 2% prognostiziert. Es stimmt, dass die Wirtschaft in Europa weiterhin schwächelt, und keine Stabilisierung zu sehen ist. Unsere nächste Prognose gibt es bereits im März. Vielleicht nähern wir uns einander an.
Pfeiffer: Welche Rolle spielen Baukosten und Inflation in den kommenden Jahren?
Auch wenn Baukosten historisch kaum rückläufig sind, erwarten wir, dass die Wachstumsraten der Kosten deutlich geringer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Zudem haben gestiegene Löhne einen ausgleichenden Effekt auf die Leistbarkeit, da sie mit der Inflation Schritt halten.
Schön: Wenn man die Inflation mit der erwarteten Wohnraumverknappung und den höheren Kosten kombiniert, wird es für Käufer also noch schwieriger?
Ja, wobei inflationsbedingt gestiegene Löhne langfristig eine gewisse Balance schaffen. Betrachtet man Medianmieten relativ zu den Durchschnittseinkommen, bleibt die Leistbarkeit über Jahrzehnte hinweg erstaunlich stabil.
Schön: Das heißt, die Wahrnehmung, dass Mieten immer teurer werden, ist subjektiv?
In gewisser Weise, ja. Beim Eigentum ist der Unterschied deutlicher, weil die Finanzierungsbedingungen heute andere sind als vor zehn Jahren. Hohe Zinsen haben die Leistbarkeit verschlechtert, aber langfristig gleicht sich das meist aus.
Pfeiffer: Früher war also nicht alles besser. Zum Beispiel wenn man sich die Kreditzinsen der 1980er ansieht?
Genau, damals lagen die Zinssätze oft bei 16 %. Das Bauen war billiger, aber die Finanzierung extrem teuer. Zudem haben sich Bau- und Wohnstandards stark verbessert.
Pfeiffer: Welche Auswirkungen hat die Lockerung der KIM-Verordnung ab Juli 2025, stehen wir vor einer kleinen Renaissance?
Mit der Lockerung der KIM-Verordnung und den sinkenden Zinsen wird sich die Finanzierungssituation für Käufer deutlich verbessern. Das wird dazu führen, dass wieder mehr Käufer auf den Wohnimmobilienmarkt zurückkehren und mittelfristig mehr Projekte realisiert werden. Wir kommen sicher nicht sofort in eine Boomphase zurück, aber dass es bei Immobilien zurück in die Wachstumsphase geht, gilt als aus meiner Sicht als relativ sicher.
Schön: Mein Kollege sprach ja nicht gleich von einem Boom, sondern von einer kleinen Renaissance.
Stimmt, so oder so ist aber die wichtige Nachricht, dass die Zeit der Rückgänge vorbei ist. Das ist auch insofern sehr wichtig, weil die Immobilienbranche ein wesentlicher Vorlaufindikator für die Bauwirtschaft ist. Abgesehen davon gibt es seit Mitte 2024 zahlreiche Indikatoren, die zeigen, dass die Trendwende am Immobilienmarkt bereits im Gange ist.
Schön: Welche weiteren regulatorischen Änderungen könnten den Markt beeinflussen?
Ein großer Unsicherheitsfaktor ist die Dekarbonisierung des Bestands. Falls die Anforderungen verschärft werden, könnte das unsanierte Altbauten stark unter Druck setzen, während Neubauten an Attraktivität gewinnen.
Schön: Wie wirken sich Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz auf den Immobilienwert aus?
Diese Faktoren spielen eine immer größere Rolle, sowohl für Investoren als auch für Banken, die ESG-Kriterien in ihre Finanzierungsentscheidungen einfließen lassen. Wer auf fossile Energieträger setzt, wird langfristig Nachteile haben.
Pfeiffer: Welche langfristigen Trends sehen Sie für den Markt bis 2026 und darüber hinaus?
Der Hauptfaktor bleibt die Zinsentwicklung. Sinkende Zinsen und der Wegfall der KIM-VO beleben den Markt. Die Baukosten bleiben hoch, aber das war auch 2021/2022 der Fall, als dennoch viel gebaut wurde. Die Erholung der Finanzierungsbedingungen wird den Wohnungsbau wieder stimulieren.
Schön: Ihr persönlicher Wunsch für die Immobilienwirtschaft?
Eine stabilere Entwicklung mit weniger extremen Zyklen. Boom- und Krisenphasen, wie wir sie zuletzt erlebt haben, sind für die Branche langfristig nicht gesund. Eine kontrollierte Erholung wäre wünschenswert, und wir sind auf einem guten Weg dorthin.
Schön: Letzte Frage, gibt es Empfehlungen für Bauträger und Investoren?
Für Bauträger ist jetzt der richtige Zeitpunkt, um Projekte zu planen, da die Bauwirtschaft aktuell Kapazitäten frei hat. Investoren können von den derzeit günstigen Preisen profitieren. In beiden Fällen ist eine vorausschauende Planung essenziell, um rechtzeitig von der nächsten Wohnbaulücke, die sich ab 2026 auftun wird, zu profitieren.
Pfeiffer: Moment, ich habe noch eine Frage! Stellen sie sich vor, sie wären Bauträger, und hätten zwei fix fertig geplante und bewilligte Projekte in der Pipeline. Wann würden Sie in den Verkauf gehen?
Die nächste Wohnbaulücke, wird sich in Österreich aufgrund der wenigen Baubewilligungen der letzten Jahre, spätestens 2026 auftun. Das heißt, wenn ich zu diesem Zeitpunkt mit fertigen Objekten am Immobilienmarkt aufwarten kann, bin ich in einer günstigen Lage. Also macht es Sinn jetzt zu starten. Beginnen zu bauen würde ich sowieso. Gerade jetzt wo die Bauwirtschaft händeringend nach Aufträgen sucht ist sicherlich auch ein gewisser Verhandlungsspielraum vorhanden. Jetzt ist ein günstiger Zeitpunkt unabhängig davon wann ich letztlich in die Vermarktung gehe.
Zur Person
Dr. Michael Klien ist Senior Economist am WIFO und Experte für die Bauwirtschaft und den Wohnbau. Seine Forschungsschwerpunkte umfassen Immobilienmärkte, öffentliche Infrastruktur und die Effizienz der Leistungserbringung im öffentlichen Sektor. Zudem ist er österreichischer Vertreter im Euroconstruct-Netzwerk.
