Pfeiffer: Agenda Austria ist ein unabhängiger Thinktank, der keine staatlichen Förderungen erhält. Inwiefern beeinflusst diese Unabhängigkeit Ihre Analysen?
Politische Rücksichtnahmen spielen für uns keine Rolle. Wir können Analysen klar veröffentlichen – auch wenn das nicht jedem gefällt. Manche Mitglieder hören bestimmte Botschaften ungern, aber das ist Teil unserer Arbeit.
Schön: Herr Dr. Kluge, als Agentur sind wir im Epizentrum des Geschehens und hören so viele unterschiedliche Prognosen. Wie bewerten Sie die aktuelle Situation in der Branche?
Es gibt viele gegenläufige Effekte. Mit dem Ende der Nullzinsphase ist ein ganzes Käufersegment weggefallen, das Immobilien ausschließlich als Wertanlage erworben hat. Gleichzeitig bleiben die Baukosten hoch, die Zahl der Baugenehmigungen gering und die Regulierung sorgt für zusätzliche Unsicherheit. Unter diesen Umständen ist es kein Wunder, dass die Einschätzungen so auseinandergehen. Heute ist es tatsächlich unmöglich zu sagen, wie es nächstes Jahr sein wird.
Pfeiffer: Seit Juni sind die Zinsen niedriger. Spürt die Branche das schon?
Ja, das merkt man sofort. Kredite sind bereits deutlich günstiger als noch vor einem Jahr. Es gibt jedoch viele andere Faktoren: Dazu zählen die Baukosten, die Mietpreisregulierung oder die allgemeine Unsicherheit. Zwar wird Neubau weiter teurer, aber nicht mehr in dem Tempo wie zuletzt. Ob sich das sofort in der Nachfrage nach Wohnungen niederschlägt, ist fraglich.
Schön: Trotzdem sind viele Käufer zurückhaltend. Warum?
Das ist eine Segmentfrage. Die einen kaufen weiterhin, die anderen warten ab. Gerade Mieter, die den Sprung ins Eigentum wagen wollen, stellen sich heute die Frage: „Soll ich nicht lieber in ETFs investieren?” In unsicheren Zeiten entscheiden sich viele dafür, erst einmal nichts zu tun. Und dieselbe Zurückhaltung sehen wir auch bei Bauträgern.
Pfeiffer: Die Baukosten bleiben weiterhin auf einem hohen Niveau. Wie lange noch?
Historisch betrachtet sinken Baukosten nicht. Bei den Energiekosten kam es zeitweise zu einer Verzehnfachung am Großhandelsmarkt, die inzwischen wieder abgeklungen ist. Bei den Endkunden kam davon nicht so viel an, da wir langfristige Verträge haben. Bei den Baukosten sieht man diesen Effekt jedoch nicht. Die Inflation hat sich dort so stark hineingefressen, dass es nicht mehr nach unten gehen kann. Dass die Löhne sinken, ist ohnehin undenkbar.
Schön: Nach der Aufhebung der KIM-Verordnung gab es seitens der Österreichischen Nationalbank (OeNB) ein Rundschreiben mit der Empfehlung die KIM-Kriterien weiterhin einzuhalten. Was ist davon zu erwarten?
Relativ wenig. Natürlich brauchen Banken Regeln, damit es im Ernstfall nicht endet wie im Jahr 2008. Aber Kreditinstitute vergeben keine großen Kredite, ohne ihre Kunden genau zu prüfen. Die KIM-Verordnung war generell ein umstrittenes Instrument. Eine so detaillierte Vorgabe halte ich nicht für sinnvoll.
Pfeiffer: Im Jahr 2024 sagten Sie: „Wenn sich die Leute keinen Ferrari leisten können, dann folgt daraus keine verteilungspolitische Aufgabe. Beim Wohnungsmarkt natürlich schon.” Österreich liegt mit einer Eigentümerquote von 54 Prozent unter dem EU-Schnitt. Was kann der Staat tun, um den Erwerb von Eigentum zu erleichtern?
Es ist nicht zwingend ein politisches Ziel, die Quote zu erhöhen. Eine höhere Eigentumsquote kann zwar langfristig dazu beitragen, Vermögensunterschiede zu verringern. Wichtiger wäre jedoch, dass der Staat keine zusätzlichen Hürden schafft – etwa durch hohe Kaufnebenkosten oder überzogene Bauvorschriften. Statt neue Förderungen einzuführen, sollten bestehende Belastungen reduziert werden. Der Vorschlag eines Eigenheim-Bonus von 100.000 Euro verdeutlicht das Problem: Am Ende würden Mieterinnen und Mieter in Wien dafür zahlen, dass andernorts Einfamilienhäuser entstehen. Verteilungspolitisch ist das nicht sinnvoll – und deshalb wurde die Idee auch rasch wieder verworfen.
Schön: Zuletzt haben sie eine Flat Tax von 16 Prozent gefordert. Was steckt dahinter?
Unsere Aufgabe ist es, wachrüttelnde Vorschläge zu machen. Wir sagen: Alle Förderungen und Subventionen streichen! Viele davon sind sozialpolitisch nicht ausgewogen oder werden mit der Gießkanne verteilt. Wenn man all das wegnimmt, entsteht eine sehr hohe Steuerbelastung. Diese könnte man mit einer Flat Tax von 16 Prozent auf Einkommen und Umsatz kompensieren. Dass dies sozialpolitisch austariert werden muss, ist klar, aber der Ansatz wäre transparenter und effizienter.
Pfeiffer: Sie haben das Wohnbaupaket der Regierung als „pure Komik“ bezeichnet. Warum?
Weil es widersprüchlich ist. Zunächst versucht man, die Kreditvergabe über hohe Zinsen zu bremsen. Dann stellt man fest, dass weniger gebaut wird und versucht, günstige Kredite über die Länder in den Markt zu drücken. Das ist eine hilflose Methode. Stattdessen sollte man Investitionshemmnisse abbauen. Damit wäre mehr gewonnen als mit jedem neuen Paket.
Schön: Blicken wir nach vorn: Was erwarten Sie für den Markt bis 2030 – Stagnation, Erholung oder Aufschwung?
Betrachtet man die Makrodaten, so zeigt sich, dass immer mehr Menschen in die Ballungsräume ziehen. Also muss auch mehr gebaut werden. Ob es sich dabei um Eigentum oder Miete handelt, ist offen. Ebenso offen ist die Frage, wie sich die Mietregulierung entwickeln wird. Die Inflationszahlen sehen auf europäischer Ebene schon wieder gut aus, in Österreich jedoch noch nicht. Wir wissen also nicht, ob das Thema damit vorbei ist. Auch die Entwicklung in den USA und deren Zölle können wieder Auswirkungen haben.
Pfeiffer: Welche Empfehlungen von Agenda Austria wurden zuletzt umgesetzt?
Ein Beispiel ist die Abschaffung der kalten Progression. Dafür haben wir jahrelang getrommelt – und am Ende wurde sie umgesetzt.
Fazit: Dr. Jan Kluge beschreibt einen Markt voller Gegensätze. Die Zinsen sinken, die Baukosten bleiben hoch und die Regulierung sorgt für Unsicherheit. Eigentum wird nicht durch Förderungen, sondern durch den Abbau von Hürden leichter. Eines ist klar: Der Bedarf an Wohnraum steigt, doch wie er gedeckt werden soll, bleibt ungewiss.
